2020年3月2日

物件探しのこと

リノベーションに適した中古マンションを探すときのポイント

新築時の状態に戻す修復のニュアンスが強いリフォームに対し、リノベーションは性能を向上も目的とし、改修に近い意味合いがあります。

そのため壁を取り壊したて、2部屋を1部屋に統合するなど大胆な工事をすることもあります。希望の間取りに変えられることが魅力ですが、購入する中古マンションを間違えるとこのような工事ができなくなるから注意が必要です。

大切なのは壁式構造ではなくラーメン構造の中古マンションを狙うことです。壁式構造は室内の柱や梁がなく、壁が建物を支える仕組みになっています。壁を取り壊すと建物を脆弱にしてしまうため、大胆な改修には向いていません。

一方、ラーメン構造は柱と梁で全体を支えています。柱が室内に出ていることが玉に瑕ですが、壁をぶち抜いても支持能力に大きな影響を与えません。ちなみにラーメンとはドイツ語で額縁を意味します。

一般的にラーメン構造は高層マンションに、壁構造は低層マンションに採用される傾向があります。6階建て以上のマンションを中心に探すと、ラーメン構造が見つかりやすいです。

ただし中古マンションの構造がリノベーション向きであっても、マンションの規則がそれを許さない場合にはリノベーションができません。物件探しを手伝ってもらう不動産会社には早めに伝えて、規則をチェックしてもらうのが賢明です。

リフォームやリノベーションで、いじることが多い場所といえば水回りです。清潔になっていないと嫌な気持ちになりますし、設備の耐用年数はマンションの耐用年数より短いので改修のタイミングで新しくするのは自然です。

ですがここにも注意して欲しいポイントがあります。それは上下水道やガスの配管です。配管は上下の部屋にも繋がっているので、簡単に変更できないことが多いのです。

壁沿いにあったキッチンを対面キッチンなどに変更したいときは、配管がそれを許してくれるか調べなければなりません。
リノベーションに向いている物件は築20年以上のマンションです。

これよりも築浅の場合は、設備があまり古くなっていないからいじるのがもったいないですし、資産価値も低下していません。設備の交換時期としてもちょうどよい築20年の物件は、面積あたりの単価が新築時のおよそ半分になるといわれています。

築年数に焦点を当てたマンションの探し方は難しくありません。不動産サイトでも絞り込みの項目に築年数を入れられますし、不動産会社にも条件として伝えれば物件提示に反映してくれます。”

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