ひとえに中古マンションと言っても、築50年以上のものもあれば、１度人が住んでしまえば築１年であっても同じく中古マンションです。新しければ新しいほど価値がある、条件に沿っているというわけでもないので、選択肢の多い中古マンション選びは難しさを感じるかもしれません。
築何年の中古マンションが良いのでしょうか？築年数別の一般的な傾向を理解することで中古マンションの中でも希望を満たす条件や、譲れないポイントを絞り込むことができます。そこで今回は、築年数別の中古マンションのメリットとデメリットを解説いたします。
まずは、築年数の浅い築５年以内の中古マンションの特徴を確認してみましょう。築年数が浅いマンションの場合は、中古マンションとの条件の比較だけではなく、新築とも比較することで、より特徴を理解出来るかもしれません。
●内装・設備がキレイですぐに住み始めることが可能
多少の使用感があるものの、新築同様のキレイさや最新の設備機器が入っていることが多いため、間取りや内装を気に入ればリフォームやリノベーションをせずともすぐに住み始めることが出来ます。
●マンションのデザインがモダンで設備や構造も最新
タワーマンションを含め、今の流行りに合った外観のマンションになります。室内だけでなく、個人では変えられないマンションそのものが、今時でオシャレです。また、エレベーターの速度が速く、宅配ボックス付きなど、最新の設備機器が共用部分に取り入れられていること、最新の技術で建てられた構造で耐震性に優れた物件が多いというメリットもあります。
●物件価格が高い
中古マンションの中では築年数が浅いほど物件価格は高く、築５年以内は新築よりも少しだけ安くなるというぐらいかもしれません。しかも、住み続けるほど価値は下がっていく一方です。中には、建った後にブランド化した立地環境により、相場が新築時より上がっていることもあります。売る際にはメリットになるものの、売る予定のない人にとってはデメリットです。
●物件数が少ない
中古マンションというくくりでは、物件数が多いものの、築５年以内になると、希望する立地に立っている物件は少なくなってしまい、中古マンションのメリットとして一般的にあげられる、立地の良さはあてはまらないケースが少なくありません。
●リフォームやリノベーションするのが勿体ない
内装や設備機器がまだ十分に使える状態だったり、最新の物だったりして、リフォームやリノベーションするのは勿体ないと感じるかもしれません。そのため、購入後数年経ってから手を入れるということも多く、住み始めは好みの内装や間取りではないということもあります。
都内の中古マンションの売れ筋とも言える築10～20年の中古マンションは、人気のため物件数が減ってきています。どんなメリットがあるのでしょうか？
●周辺環境・管理状況が整っていて判断しやすい
都市開発地域など新築や築浅のマンションでは、周辺環境が整っておらず、どんなエリアなのか、マンションの住人の層なども分かりにくい状態ですが、築10年以上になると、環境が整い判断しやすくなります。さらにマンションの今後、生活環境を良い状態に保つうえで重要なマンションの管理状況も分かる時期なので安心です。
●マンションの大規模修繕工事済の物件に出会える
多くのマンションが築15年前後で大規模修繕工事を行うで、築年数が経っていても、塗装されていたり、手すりやポストなどが見直され、必要な場所に必要な設備が設置されたりと、修繕費積立を行っていなくても、新築のような見た目や機能が備わった物件に出会える可能性が高まります。
●防犯面が弱い
オートロックやホームセキュリティー、ディンプルキーといった、今では基本となっている防犯面が整っていないマンションが多い傾向にあります。リノベーションではどうすることも出来ない部分なので、防犯性の高さを求める方にとっては、物件数の選択肢が狭まってしまいます。
都内の中古マンションで、コロナ禍中に最も物件数と購入価格ともに伸びたのが、築30年前後の物件です。注目されて人気を集めているのにはどんな理由があるのでしょうか？
●購入価格が安く価値も下がらない
新築時と比較すると半分から1/3ほどの価格で購入できます。そのため、マイホームを安く手に入れられるだけではなく、リノベーション費用に予算をまわしやすく、お気に入りの間取りや内装の家を手にいれやすくなります。また、新築時から築年数の経過とともに下落していく物件価値も、築30年を過ぎると安定してマンションの平均価格が変わる心配がなくなります。
●管理が行き届いている安心感がある
２度目の大規模修繕工事を終え、築20年以上経った今も綺麗な状態を保てていることは、今後も適切な管理や修繕が行われるという証拠でもあり、長く住み続けられる物件として安心感があります。
●住宅ローン控除の対象外になる場合もある
住宅ローン控除を受けるためには、適用要件がありますが、その中のひとつに鉄骨・鉄筋コンクリートなどの住宅の場合は、築25年以内であることが要件に入っています。現行の耐震基準に適合している証明があれば、築25年以上経っていても問題はありませんが、要件を満たさない物件もあるので、選択肢が減ります。
●外観デザインが古い
レトロととらえられるデザインであれば問題ないかもしれませんが、ただただ時代の古臭さを感じるデザインや造りの場合もあり、リノベーションによって室内は新築のようになるとはいえ、築30年ほどから価格も変わらない中で、外観の古さを感じさせるデザインを比較してデメリットになることもあります。
3．築40年以上の中古マンションのメリット＆デメリット
古さゆえのメリットやデメリットを感じやすくなる築36年以上の物件には、どんな特徴があるでしょうか？
●レトロな風格・ヴィンテージ感がある
築36年以上になってくると、古さだけではなく、価値あるレトロな物件、流行りのヴィンテージマンションという見方になる物件は少なくありません。今は廃番になっている、その時代にしかないガラスやタイルのデザイン、中層マンションや団地を中心に、時代の流行りを反映した街並みなど、レトロな風格を好んで探す人にとっては、築年数が古いことほど価値ある物件になってきます。
●旧耐震基準のままの構造で耐震性が不安
現在の新耐震基準で建てられるようになったのは、1981年の6月からです。そのため築40年を超えてくると旧耐震基準で建てられ、その後も耐震リフォームなどを行っていないマンションもあり、新耐震基準で建てられたマンションに比べると、耐震性に不安があります。
中古マンションの中でも、築５年以内の物件と築40年以上の物件では、特徴が大きく異なってきます。それぞれの年代の特徴がメリットになる場合もあれば、人によってはデメリットになる場合もあります。立地、防犯面、デザイン性、構造面など譲れない部分が何か、予算と比較しながら中古物件探しを行いましょう。
築何年の中古マンションが良いかどうかは、人や求める条件によって違うので、まずは、条件を考えてみることから始めましょう。
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