中古マンションを購入するために物件を内覧する際には、様々な点を出来る限りチェックして、後悔が無いようにしたいと思うものです。特に、購入後にリノベーションをする場合には、その点も頭に入れてチェックしておかなければ、思い通りのリノベーションが出来なくて後悔するということがあり得ます。
その点で、中古物件の重要なチェックポイントはいくつかありますが、その中でもマンションや中古ならではのチェックポイントとして『柱・梁』をチェックしておくことは大事です。今回は、柱や梁のどんな点をチェックすべきなのか、リノベーションにどのように影響してくるのか、ご説明したいと思います。
建物には柱や梁は必要なもので、建物を構成する構造体のひとつです。どんなマンションにもある柱や梁ですが、工法の違いや築年数で位置が違うので、確認しておくことが重要です。どのような違いがあるのでしょうか？
築25年以上経っている鉄筋コンクリート造の中古マンションの多くは、室内に柱や梁がある工法で建てられています。この場合の梁は、天井から下がるように架かっている順梁と言われる工法が一般的です。
鉄筋コンクリート造のマンションでは、室内の間仕切り壁を作るうえでは大きな柱が必要ないので、基本的には、家の四隅や外壁側に構造体となる柱がありますが、梁に関しては、家の中を分断するかのように、架かっている物件もあります。リノベーション前の間取りでは、梁がクローゼットの中やトイレなど比較的目立たない空間に隠れていて気付かなかったものの、リノベーションで間取りを変えると、目立つ位置になってしまうことがあるので、位置を確認しておくことは重要です。
梁があることで、家具が置けないことや、2m以上の高さの建具が入れられないこともあります。また、リノベーションで小上がりの畳スペースを設けるなど、床を高くしたいと思っている場合は、梁がある部分では、圧迫感が出たり、頭が当たってしまったりする可能性もあるので、注意が必要となり、リノベーションで間取りを変更する際の自由度に欠けるかもしれません。
1990年代後半から、柱を外に出す『アウトフレーム工法』を採用したマンションが増えてきました。そのため、柱はバルコニーや共用廊下部分にあり、基本的に室内には無いため、スッキリと広く使えるようになりました。アウトフレーム工法のマンションを選ぶことで、室内に凹凸が少なく、リノベーションの自由度もあがるので、あえて築25年以内の中古マンションを中心に探す方もいらっしゃいます。
しかし、室内側に柱が無いとはいえ、バルコニーにはあるので、外からの明かが遮られたり、梁のために高い窓が設置出来なかったりするデメリットはあります。開放感が無いため、アウトフレーム工法が好みではないケースもあるので、比較してみましょう。
さらに、築浅の最近のマンションでは、梁を天井側にではなく、床上に設ける、『逆梁アウトフレーム工法』が取り入れられています。逆梁に手すりをつけて、バルコニーの壁と兼用しているマンションが増えています。そのため、室内に梁が出ないうえに、窓の高さにも制限がなく、開放的な室内が実現します。
しかし、バルコニーの手すり部分を柵にしたり、透明パネルにしたりは出来ないので、風通しが悪くなったり眺めの良い家でも、視界が遮られてしまったりするというデメリットもあります。室内のリノベーションの自由度は高いものの、リノベーションでは変えられえない、バルコニーや窓に影響するので、工法による柱や梁の位置、大きさの確認が必要です。
アウトフレーム工法を採用した築浅の物件の方が、リノベーションの自由度が高いとはいえ、立地の良さや物件の状態など、築年数が古いマンションの良さゆえに、柱や梁が室内にある物件を選ぶことは少なくありません。しかし、その場合でも、よく考えてリノベーションを行うことで満足度の高い家にすることが出来ます。どのようにできるのでしょうか？
マンションの場合は、構造体となる柱や梁の位置を動かしたり、削ったりすることは出来ませんが、柱や梁を活用した間取りにすることは出来ます。例えば、柱や梁のある位置に壁を立てて、部屋を区切ることで、圧迫感を無くすことが出来ます。また、間仕切り壁を作らない場合でも、梁を境に天井材を変えたり、天井の高さを変えたり、ルーバー天井にしたりすることで、空間を仕切ったり、アクセントを設けたりすることも出来ます。
その点で、リノベーションで間取りを考える図面には、柱と梁の位置が分かるようにしておくことが役立ちます。一般的に、マンションの間取り図などでは、柱の位置は描かれていても、梁の位置が入っていない場合もあるので注意が必要です。梁の位置がどこになるのか、図面に入れてもらったり、３Dのパースを見せてもらったりして、実際の高さや圧迫感などを確認しながら、間取りを考えるようにすることで、完成後のイメージの相違を軽減できます。
梁の下に家電や家具が収まるように、高さを意識したレイアウトを考えていくことも大切です。さらに、柱の位置だけではなく、壁からの出っ張りがどれぐらいあるかを確認しておくと、凹凸を活用したレイアウトを考えることが出来ます。
意外と、少しだけ出ている柱よりも、大きく飛び出している柱の方が、家具の奥行きが揃って、正面からはスッキリした凹凸の無いレイアウトになることがあります。リノベーションに合わせて家具や家電を新調する際には、柱の奥行きや梁下の高さを測ってサイズが合うものを選びましょう。
また、家具の奥行きと合わない場合は、梁の下や柱の奥行きに合わせて扉を設けることで、クローゼットやパントリーなどの収納スペースを作ることが出来るかもしれません。可動棚を設けて飾り棚として使うことも出来ます。間取りのレイアウトだけではなく、家具や家電などの持ち物もセットで柱と梁を活用したレイアウトをプランニングすることで、デッドスペースを減らし、スッキリとした部屋にリノベーションすることが出来ます。
築25年以上の中古マンションの工法では、柱や梁が室内にあるためリノベーションでの間取り変更の際の自由度が制限されるかもしれません。しかし、築25年以内の築浅のマンションになってくると、アウトフレーム工法や逆梁アウトフレーム工法が採用されていることで、柱や梁が室内になく、スッキリと開放的な家が増えています。リノベーションの自由度も高いというメリットがあります。しかし、室内に柱や梁があっても、活用した間取りや造作にすることや、高さを意識して家具を揃えたり、収納スペースを設けたりすることで、デメリットにならないリノベーションも行えます。
中古マンションを購入やリノベーションをする際には、マンションの工法や柱と梁の位置を確認することも意識しておきましょう。
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